Αισιοδοξία επικρατεί στις διοικήσεις των τραπεζών για την επιτυχή αναδιάρθρωση μεγάλου μέρους των κόκκινων στεγαστικών δανείων, μετά το πρώτο τρίμηνο λειτουργίας των πλειστηριασμών.
Κι αυτό διότι μετά από πολλά χρόνια βλέπουν μία σαφή βελτίωση της συναλλακτικής κουλτούρας των δανειοληπτών, υπό το φόβο της απώλειας της ακίνητης περιουσίας τους.
Μόνο τυχαία δεν είναι η εντυπωσιακή αύξηση του αριθμού των ρυθμίσεων κατά τουλάχιστον 20% μετά την έναρξη των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, με πρωτοβουλία μάλιστα στις περισσότερες περιπτώσεις των ίδιων των οφειλετών, οι οποίοι αντιμετωπίζουν για πρώτη φορά μετά από χρόνια τον κίνδυνο να χάσουν το ακίνητό τους.
Το γεγονός ότι τα δάνεια στη στεγαστική πίστη καλύπτονται από τα ακίνητα που έχουν χρηματοδοτηθεί, η διαπραγματευτική δύναμη των πιστωτών αυξάνεται σημαντικά.
Με την απειλή είτε του πλειστηριασμού τους ή της πώλησης του χρέους σε τρίτους, οι αρμόδιες διευθύνσεις των τραπεζών, θεωρούν ότι τα περιθώρια για ένα συμβιβασμό με τον πελάτη είναι σημαντικά, εφόσον φυσικά τον ενδιαφέρει η διατήρηση της ενεχυριασμένης περιουσίας του.
Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι η τάση αυτή θα ενισχύεται όσο περνούν οι μήνες και αυξάνεται ο αριθμός των εκποιήσεων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας των συμβολαιογράφων.
Σημειώνεται ότι ο σχεδιασμός των τραπεζών προβλέπει την πραγματοποίηση 8.500 πλειστηριασμών έως και το τέλος του 2018, αριθμός που αυξάνεται στις 25.000 την ερχόμενη χρονιά.
Παράλληλα, σχεδιάζεται η πώληση δανείων ονομαστικής αξίας άνω των 10 δισ. ευρώ το ίδιο διάστημα.
Μόνο με αυτούς τους ρυθμούς ενεργητικής διαχείρισης τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν ελπίδες να πιάσουν τους φιλόδοξους στόχους που έχουν συμφωνήσει με τις ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές και προβλέπουν την αποκλιμάκωση του όγκου των μη εξυπηρετούμενων δανείων κατά 31 δισ. ευρώ έως και το τέλος του 2019.
Οι προτάσεις των τραπεζών
Σε κάθε περίπτωση, οι τράπεζες δεν επιδιώκουν να γίνουν διαχειριστές ακινήτων, αλλά στοχεύουν να «θεραπεύσουν» όσο το δυνατόν περισσότερα από τα δάνεια που είναι σήμερα προβληματικά.
Στο πλαίσιο αυτό, έχουν σχεδιάσει ακόμη πιο επιθετικές ρυθμίσεις. Αναλυτικότερα, οι λύσεις που προσφέρουν διακρίνονται σε δύο γενικές κατηγορίες:
1) Ρύθμιση της οφειλής. Αναπροσαρμόζονται οι αρχικοί όροι του δανείου με στόχο τη μείωση της μηνιαίας δόσης σε λογικά, για τα οικονομικά δεδομένα του πελάτη τους, επίπεδα. Αυτό επιτυγχάνεται με τους ακόλουθους τρόπους:
- Διαχωρισμός δανείου. Η οφειλή διαχωρίζεται σε δύο μέρη, σε αυτήν που αντιστοιχεί στην εμπορική αξία του ακινήτου, η οποία εξυπηρετείται κανονικά, και σε αυτήν που «παγώνει» για ένα διάστημα, το οποίο μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 15 έτη.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, η τράπεζα μπορεί να προσφέρει στον δανειολήπτη κίνητρο συνέπειας, δίνοντάς του τη δυνατότητα να «σβήσει» σταδιακά την «παγωμένη» οφειλή, εφόσον αποπληρώνει κανονικά τις δόσεις που αφορούν το «ζωντανό» κομμάτι του δανείου.
- Επιμήκυνση διάρκειας δανείου. Ο χρόνος μέχρι την πλήρη αποπληρωμή του δανείου, ανάλογα με την ηλικία του δανειολήπτη, επιμηκύνεται και μπορεί να φτάσει έως και τα 40 χρόνια. Με τον τρόπο αυτόν μειώνεται σημαντικά και μόνιμα η μηνιαία δόση.
- Μείωση επιτοκίου. Το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του δανείου μειώνεται με αυτόν τον τρόπο, ενώ αναπροσαρμόζεται σε χαμηλότερα επίπεδα και η μηνιαία δόση. Με βάση τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το μέσο επιτόκιο στα στεγαστικά δάνεια έχει υποχωρήσει στα επίπεδα του 2,30%, χαμηλότερα κατά 50 μονάδες βάσης σε σχέση με πριν από δύο χρόνια, ως αποτέλεσμα των ρυθμίσεων που προωθούν οι τράπεζες.
- Συνδυασμός επιμήκυνσης και μείωσης επιτοκίου. Οι δύο παραπάνω λύσεις εφαρμόζονται και συνδυαστικά, εξασφαλίζοντας τη μείωση της μηνιαίας δόσης, με περιορισμό των τόκων που καταβάλλει ο δανειολήπτης.
- Πληρωμή μέρους της δόσης. Για ένα διάστημα από 2 έως και 15 χρόνια ο δανειολήπτης καταβάλλει μέρος της δόσης, η οποία μπορεί να περιλαμβάνει τόκους ή και κεφάλαιο. Πιο βραχυπρόθεσμοι διακανονισμοί γίνονται όταν εκτιμάται πως η οικονομική κατάσταση του πελάτη θα ανακάμψει μετά την περίοδο χάριτος που του χορηγείται.
Για μεγαλύτερες διάρκειες, ένα μέρος του δανείου δεν αποπληρώνεται, χωρίς την επιβάρυνση του οφειλέτη με τόκους. Εάν υπάρξει συνέπεια στη ρύθμιση που θα συμφωνηθεί, η τράπεζα μπορεί να προχωρήσει σε κούρεμα του δανείου.
2) Οριστική διευθέτηση δανείου. Με τις λύσεις οριστικής διευθέτησης που έχουν σχεδιάσει οι τράπεζες, είναι δυνατή η απαλλαγή του δανειολήπτη από το χρέος. Αυτό επιτυγχάνεται με τους ακόλουθους τρόπους:
- Εθελοντική παράδοση ακινήτου. Ο δανειολήπτης παραδίδει το ακίνητο και η τράπεζα του χαρίζει έως και το 100% του χρέους.
Η τελική λύση εξαρτάται από τη σχέση εμπορικής αξίας του ακινήτου και του ανεξόφλητου υπολοίπου, την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, αλλά και τα ποσά που έχει καταβάλει έως σήμερα. Αν το κούρεμα δεν φτάσει στο 100%, ο πελάτης πληρώνει σε μηνιαίες δόσεις ένα μικρό μέρος της οφειλής.
- Μίσθωση ακινήτου. Προτείνεται στον πελάτη να ανταλλάξει το σπίτι του με το σύνολο του χρέους και να συνεχίσει να μένει σε αυτό πληρώνοντας ενοίκιο στην τράπεζα. Με τον τρόπο αυτόν δεν ανατρέπεται η ζωή του, καθώς δεν είναι αναγκασμένος να μετακομίσει.
Από το 2017 οι τράπεζες έχουν αυξήσει σημαντικά τις προτάσεις τους προς δανειολήπτες για «κούρεμα» μέρους της οφειλής, ειδικά στις περιπτώσεις όπου το χρέος υπερβαίνει σημαντικά την εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν τα εξής:
- Ανταλλαγή ακινήτου με μικρότερο. Ο δανειολήπτης ανταλλάσσει το ακίνητο που χρηματοδότησε η τράπεζα με ένα μικρότερης επιφάνειας και αξίας, ώστε να ανταποκρίνεται στη νέα του εισοδηματική κατάσταση.
Με τον τρόπο αυτόν η οφειλή του «κουρεύεται» σημαντικά, κατά το ύψος της διαφοράς μεταξύ της εμπορικής αξίας του νέου ακινήτου και του αρχικού δανειακού υπολοίπου.
